Grundstück
teilen.

Rechtlich teilen lässt sich grundsätzlich jedes Grundstück – entscheidend ist, was mit den neuen Flurstücken geschehen soll. Soll eine Teilfläche bebaut werden, muss sie nach der Teilung den baurechtlichen Anforderungen genügen: Festsetzungen des Bebauungsplans oder Einfügen in die Umgebung (§ 34 BauGB), Abstandsflächen der Bauordnung NRW, gesicherte Erschließung und gegebenenfalls bestehende Baulasten.

Für bebaute Grundstücke gilt in Nordrhein-Westfalen eine Besonderheit: Die Teilung eines Grundstücks, das bebaut ist oder für das eine Bebauung bereits genehmigt oder freigestellt ist, bedarf der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde (§ 7 BauO NRW 2018). Versagt werden darf sie nur, wenn durch die Teilung baurechtswidrige Verhältnisse entstünden – etwa ein Gebäude, das die Abstandsflächen zur neuen Grenze nicht mehr einhält.

Die Genehmigung ist nicht erforderlich, wenn eine Vermessungsstelle – Katasterbehörde oder ÖbVI – die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung auf Grundlage eines amtlichen Lageplans bescheinigt hat. Für unbebaute Grundstücke, für die noch kein Bauvorhaben genehmigt oder freigestellt ist, verlangt die Landesbauordnung keine Teilungsgenehmigung.

Die örtliche Vermessung kann in der Regel innerhalb einiger Wochen nach Beauftragung stattfinden. Bis zur Übernahme in das Liegenschaftskataster – erst dann existiert das neue Flurstück amtlich – vergehen je nach Bearbeitungsstand des Katasteramts üblicherweise weitere Wochen bis Monate.

Die Gebühren der Teilungsvermessung sind in NRW landesweit einheitlich in der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung (VermWertKostO NRW) geregelt – sie sind also bei jedem ÖbVI und bei der Katasterbehörde gleich. Die Höhe richtet sich nach Zahl und Fläche der neu entstehenden Flurstücke und nach dem Bodenrichtwert der Lage.

Häufiger Anlass einer Teilung ist der Verkauf einer Teilfläche. Der notarielle Kaufvertrag kann bereits geschlossen werden, bevor die Vermessung abgeschlossen ist – er bezieht sich dann auf die „noch zu vermessende Teilfläche“, die in einem Plan dargestellt wird.

Die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch setzt allerdings voraus, dass das neue Flurstück im Liegenschaftskataster entstanden ist. Ist das Grundstück mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet, muss die Bank die verkaufte Teilfläche zudem aus der Haftung entlassen (Pfandfreigabe). Wer früh mit der Vermessung beginnt, vermeidet Wartezeiten zwischen Notartermin und Eigentumsübergang.